counter カウンター ヤリ手塾 | 過去日記

持ってるようで持ってない人

学歴もあって、収入もあって、資産もある。

 

しかし、

 

 

 

 

 

 

大事なものを持ってない。

 

 

 

 

 

 

そんな人はすぐに忘れ去られる。

 

 

 

 

 

 

 

能力はあり、決しておごらず、いつも謙虚。

 

 

 

 

 

 

 

 

大事なものを持っている。

 

 

 

 

 

 

 

 

私の師は、今でも心の中に生き続けている。

 

お金の多寡は人生そのものの価値ではなく、逆に心が貧しいという

 

事が、どれだけ不幸かという事を背中で教えてくれた師。

 

貴方に出会えなかったら、きっと私も今以上に心が貧しいままだっ

 

た事でしょう。

 

他者を叩いて自分の存在意義を肯定する人間になってた

 

事でしょう。

 

貴方の足元には10光年ぐらい及びませんが、私が驕りそうに

 

なった時は、どうか思い出させてください。

 

その後姿を。

 

貴方から学んだ全てに、ただただ感謝。

 

 

 

 

 

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ビーフorチキン

軽トラ派とスポーツカー派を議論させてみたら、多分こうなると

思う。



軽トラ

「そんなにレバレッジかけたら破綻は目に見えてる。無謀すぎる。

あなたがやっている事は投資じゃない。投機だ。

そんな危険な方法を啓蒙するな!




あばばばば〜〜〜〜〜〜〜!



スポーツカー派

「破綻?キャッシュフローがあれば破綻なんかしないんだよ!

あんたみたいにチマチマやってたら、リタイアなんて出来ないん

だよ。レバレッジかけてこそ投資だろ。

あんたは勇気が無いだけ。つまりチキンなんだよ!チキン!




おべべべべ〜〜〜〜!




という展開になり、お互いに考えの近い大家さんに対して

「あいつはバカだ」

と言って終わりになる。

さて、これらを踏まえて、Sさんの言う、5年で100戸の

リタイアについて考えてみよう。

この「5年で100戸」という数字を聞いただけで、普通の不動産

投資家であれば、相当にレバレッジを掛けているのがすぐに分かる。

例えるならばこの方の場合は、スポーツカーで250kmクラスの

投資方法だろう。

ただ、我々にとって重要な事は




バランスシートをまったく見てない




という事。その方の投資の過程で、超高利回りの一棟ものを連続で

GETしているかもしれないし、宝くじが当たったり保険金が入っ

たり、株で儲けたりして自己資本が充実しているのかもしれない。

なので、その「5年で100戸」という数字だけを見て危険だとか

どうとかを指摘するのは間違いだと思う。

バランスシートを見ていないのに決め付けてあーだこーだ言うのは

確実に勇み足だ。

「株価が高いから良い会社、株価が低いから悪い会社」

なみに、単純すぎると思う。

まあ、個人的に90%以上の確率で自己資本が充実している可能性

は無いとは思うが、それでも推測や憶測で人を批判してはならない。

事実のみを見つめるべきだと思う。

また、光速投資で海外移住の件も、もしバランスシートが毀損して

いる状態で実行しているのであれば、それは間違いなく無謀であり

危険であると言わざるを得ない。

ただ、繰り返しになるがバランスシートを見ていない以上、

正確な検証が出来ないので、議論の余地は無い。

それともう一点。




>>現場を離れて海外に行く(遊び呆ける)ということを礼賛するような書き方

は一般の方が見ると誤解を招きますし、真面目に大家業をやっている同業者

もそういう目で見られかねないか?と思い非常に迷惑です。




この点についても私なりの考えを。

以下の条件で同時に投資を始めたとしよう。


軽トラ  100台で走行


セダン  100台走行


スポーツカー 100台走行


この条件で仮に投資を実行した場合、






どのクラスでも脱落者は出る





これが事実。

軽トラの生存率が90%でも10%は失敗するし、

セダンの生存率が50%でも50%は失敗するし、

スポーツカーの生存率が10%でも90%は失敗する。

つまり、確率論の話になってくるので、不真面目でも真面目でも

安全運転でも危険運転でも結果は結果として出てしまうのだ。

確かに、真面目な大家さんが堅実にやって健全な収益を上げるのが

画的には美しいとは思うが、スポーツカー派の成功者が




「あばばばば〜〜〜!」



と、笑いながら追い抜いていくパターンも普通にある。

そもそもこの方は現場を離れて自由に過ごしたいために不動産投資

をしている方だとは思うので、そういう意味では本人の目的に合致

している。

そして大家業界全体のイメージで言えば、どの世界にも

「良い」と言われる大家さんと「悪い」と言われる大家さんがいる

ので、業界全体の事までを気にする必要は無い。

むしろ、自分が「良い」大家だと思っていたら、周りから見ると

「悪い」大家だと思われていた、という事が無いように注意

すべきだ。

大抵、他人の事が気になる人は、自分自身に気が付いていない。

聖書に「他人の目のおがくずには気が付くが、自分の目の中の丸太

には気が付かない」という一節があるが、的を得ていると思う。

こんな感じで私の考えを述べてみたが、結論から言えば









ビーフorチキン







なのだ。

つまり、











どっちでもいいじゃん!



他人よりも自分のやるべき事のほうが先。











ということ。

まあ、私の前でバランスシートが毀損している光速投資家が

ドヤ顔してうんちくを垂れたら、絶対に















女だらけの肉欲BBQには参加させない











家賃収入1億円よりも価値のある山がそこにはある。

うふふ。





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三種類のタイプ

いや〜〜、1,2日更新しないと催促されるので、まんど臭い。

なぜ更新しないかって?

実はあまり大きい文字で書けないのだが、










女子だらけの肉欲BBQ開催









に伴い、準備に追われている。

私にとっては伊勢志摩サミットより重要な会合である。

何となく「BBQいいね!」とシャーハウスの住民に振ったところ







ハウスに呼び出されて、その場で日程を決めさせられた





という、経緯がある。だって、みんなパジャマ姿&手帳を持って

日程の話を詰めてくるんだもの。

断りきれないでしょ。うふふ。

江戸時代からある格言だが、













「大家といえば、彼氏も同然」











を、現代社会で実践していこうと思う。

さて、本題。

質問コーナーで一番手として送ってくださったSさんからのメール

をご紹介しようと思う。

その前に一つだけ。





私は、質問コーナーにおいて誰かが正しいとか正しくないとかを

ジャッジする意図は持たず、色々な実例を見てもらい、それを個々

の投資家が判断し、今後の役に立つ事を願って取り上げるもので

ある。他意はない。

また、質問者に対して好意的な意見ばかり述べる事は一切無い。

思った事をそのまま書くので、予めご了承を願う。







北海道在住のSと申します。興味深くブログ拝見させていただいております。
 
不動産投資(私としては事業だと思う)にはいろいろなパターンがあると思い

ますが、どう見ても疑問符の付くパターンがあります。

 
”数年で海外居住投資派”です。
 
私は怖くてできませんが、レバレッジRC新築派、レバレッジリノベ?転売派、

等ウーンと唸るようなものまで、ローリスク〜ハイリスクなものまで様々です。

 
でも”数年で海外居住投資派”だけは事業として納得できません。
 
北海道にはこの様な人がいます(面識はありません)(URLはYJJが割愛)
 
つい最近(URLはYJJが割愛)このような記事が出たのでコメントを入れました。
 
このブログ主は最後に逃げるように打ち切りました。
 
私の問いの重要部分バランスシートはどのようになっているか?管理会社をどの

ように
コントロールするか?には答えていません。
 
最後の逃げの言葉には笑ってしまいました。
 
福岡の知り合いの大家さんに問い合わせたところ、このブログ主を知っていて

経営状態まで教えてくれました。仲が悪いそうです。

 
”バカは放っておけ”とのことでした。
 
そう言われればそうですが、現場を離れて海外に行く(遊び呆ける)ということを

礼賛するような書き方は一般の方が見ると誤解を招きますし、真面目に大家

業をやっている同業者もそういう目で見られかねないか?と思い非常に迷惑

です。
ヤリ手ジジイさんはどのように考えられるでしょうか?
 
ブログのネタになるようであれば、是非取り上げてください。







私は一発目のメールがゆうしょう君だったので、完全に油断し、

「シャーハウスの女の子のおっぱいは揉めますか?」

とか、ライトな質問が来ると思っていたが、とても真面目な質問

だったので、びっくらこきまろだった。

URLは無用なトラブルの元となる可能性がるので、私だけが

ニヤニヤしながら見させて頂いた。

URL先を要約すると、有名?な海外移住を果たした大家さんと、

もう一つは0から不動産投資を始めた方がいて、5年で100戸

あまりを取得し、遠隔地へ移住。ダイビング三昧の方の紹介を

していた。

それを見てSさんが、納得いっていない様子だった。


ここからは私の回答を。

まず、不動産投資のスピードには大まかに分けて3種類ある。





A 軽トラ派


下道で法定速度60kmを厳守し、安全第一で目的地まで辿り着く

ように投資する慎重派。投資スピードを重視せず、借り入れをたく

さんしないため、安全度は高いが、規模の拡大には向いてない。





B セダンで高速派


高速道路を利用料(借金)を払って利用し、100kmの速度で

目的地に向かうタイプ。目的のためには多少のリスクをいとわない

バランス派。借金をするため軽トラ派よりも目的地に早く着く

可能性はあるが、物件次第では破綻の可能性もある。





C スポーツカータイプ派


とにかくスピード重視。一番最初に「金持ちになる」か

「リタイア」か「見栄を張りたい」が目標になっているために、

それに合わせて自分の投資スピードを決めるタイプ。高速道路を

時速200kmで飛ばしても目的地に進みたい人を指す。

不動産投資業界で話題になったり物議をかもしたり

すぐに見かけなくなるのはこのタイプ。





というように、私は大家を大まかに3タイプに分けた。

一番揉め事が多いのも、軽トラVSスポーツカーではないかと

思っている。

てか、長文だし続きの需要があるか分からないので

とりあえず興味のある方はポチ夫。





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不動産コンサルタントって必要なの?

今年は私用で京都・広島・長崎・熊本に行く。

岡山より西は初めてなので、めっちゃ楽しみなのだ。

日本の風景を色々と見てみたい。

皆さんは旅行はするのだろうか?

人間を刺激する三要素として



人に会う


読書する


旅行する




なんて事が言われているが、いずれも自分の未知の部分を

刺激するからではないかと思う。

株が無ければ全国津々浦々を回ってみたいが、そんな夢みた

いな日は来るのだろうか。

11月に行く予定なので、京都・広島・長崎・熊本の

オヌヌメの場所があったら教えてくれるとうれD。


さて、招待をされなくてアタッマ来ていた健美家のサイトを

見てみた。

毎日のように不動産のセミナーがある。しかも0円。

土日なんか何十本も入っている。

これだけセミナーの本数が多いという事は

不動産投資に興味を持つ人が相当数いるのだろう。

凄い事だと思う。

私自身はセミナーの必要性も感じないし、基本的には






時間の無駄





と思っているので、どんな人が行くのだろうかと。

よっぽど自分の知らない世界を提供してくれるならまだし

も、日本の不動産投資のように基本原則が決まっているもの

に対して、そんなに新しい話も無いような気がする。

ほとんどは焼き直しか、タイトルを変えているだけ

ジャマイカ?引っ掛けるほうもある意味大変な

仕事だと思う。

そして、コンサルタントや講師のたぐいが増えた。

私はブックオフで100円出して購入した不動産関連の書籍

がスタートで、あとは実体験で覚えた。

書籍のレバレッジはマジ半端ない。

好きな時に読めるし、価格は安いし、内容は濃い。

そう考えるといつも素朴な疑問が湧き上がる。







不動産コンサルタントって必要なの?








と。

何で不動産コンサルタントが必要なのか未だに良く分から

ない。誰かの後追いだとうま味は無いし、コンサルタントに

聞かないと出来ないような事業はそもそもやらないほうが

良いのではないかと。

コンサルタントだって本当に成功しているのなら、コンサル

タントをやる必要はないのではないかと。

むしろ、











本業が微妙な人が名乗る名称










の代名詞な気がしている。

誰か不動産コンサルタントが必要な理由を、明確かつシンプ

ルに教えて欲しい。

これは納得!という理由があったならその方に








10,000YJJポイント









を進呈したい。

ポイントを貯めた方には素敵なプレゼントを用意する。



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あるある最後の10

連日、ちょい有名ブロガーさん達の書き込みや

常連さん達の書き込みで、コメント欄がカオスになった。

コメントを読んでいると、私への愛情がヒシヒシと

伝わってくる。

ありがとう。ありがとう。

もうこうなったら、本物とか偽者とか関係ない。

みんな一緒だ。






















みんななりすましだ












これでスッキリ。うふふ。

さて、真贋論争にあっさりと、かつ、完璧に終止符を

打ったわけだが、ここでランキングの話。

私が1位だった頃(一度だけ)は、もっとポチの総数が

少なかった。

たしか、2000ポイント台前半で1位を取れていた

気がする。

多分ブログの数自体も少なかったし、内容も薄かった。

その頃から見れば、明らかに不動産関係のブログを見る人が

増えたことになる。

これは何を意味するか。


ポジティブに言えば、競争原理が働いて優良な住居や

意識の高い大家が増える。

大家仲間が増える。


ネガティブに言えば、不動産で人生を狂わせる人が増える。

競争に巻き込まれて、経営が苦しくなる、

集いに来ないと、天狗でdisられる。

その場でdisってた人は、後日トリキでdisられる。


等、良い事も悪い事も起きる。

これは何の世界でも同じだと思うが、参加者が増えれば市場

は拡大するが、同時に勝者と敗者がハッキリと別れる。

これから参入する予定の人や、参入したばかりの人達には

文字を大にして言いたい。









市場は過熱している。








これを片時も忘れないで欲しい。

上手く立ち回って、成功して


良い物件を買えるツボ2013(やや余り気味)を私から


買って欲しい。うふふ。




さて、最終話。





10、フルレバ系大家の副業率は87%である。

これは不動産投資の事業構造を知っていればすぐに分かる。

本来は書籍でイメージ画像付きで書きたいのだが、

まだ出版依頼が来てないので、みなさんの想像力に託す。

フルレバー投資は、担保を使ってどんどんと物件を購入して

いく方式である。無担保の物件をひとつ持っていれば、

理屈上永遠に物件を増やせる計算になる。

しかし、世の中そんなに甘くない。

どんなに利回りが良く、収益性が良いと思われる物件でも、

実際の収益が出ない限りは絵に描いた餅だ。

貸し手もそれを分かっている。なので、ある一定の水準まで

物件購入が先行してしまうと、融資が出なくなる。

今みたいな融資ジャブジャブの時は多少緩くなるが、

それでもレバレッジをかけて買い進み続けていると、

いずれは金融機関からストップがかかる。

貸してくれるところが無くなったフルレバ系大家さんは

どうするかと言うと、もっと借りれるようになりたくなる。

不動産投資の場合は諸費用が結構かかるし、家賃収入は

安定しているが毎月一度しか入ってこない。

なので、それ以外に頭金や諸費用を捻出できれば、

次の物件も買えるし、



下手こいて買ってしまった物件の穴埋めにもなる。



そうなると行き着く先は、


コンサルタント

書籍出版

CD販売

情報商材

セミナー

物件紹介の代理

自分の物件を見学させてお金をもらう


という、黄金の法則に手を染めることになる。

多少の知恵のある人は、必ずここに行き着く。

必ず。

ぶっちゃけ、やりようによっては、家賃収入を凌駕する収益

をあげられる可能性があるからだ。

自分の自己顕示欲も満たせるし、お金も稼げる。

こんな手段を取らないわけがない。

私はいつも言っているが、副業そのものは否定しない。

ビジネスは需要と供給だからだ。

ただ、そういう人達があまり良い顔をされない

要素の一つとして






大して価値の無い情報やノウハウを




高額で売りつけるから







だと思う。

知らない人からすれば、先輩でガンガン物件を買っている人

を見たら、それこそ「神」に見えるだろう。

低年収から這い上がり、家賃収入をたくさん得ていれば

かっこよく見えるし、教えを請いたくなるだろう。

だが、一つだけ言っておく。

彼らの目的は、あなたにそういう感情を起こさせる事だ。

そういうふうに思ってくれるように、すべての戦略を練り、

ブランドイメージを作る。

そして、自分のフィールドに入った獲物から吸い上げる。

これが仕組みだ。

もし、これを見ている人がそれでも教えを請いたいなら

私は何も言わない。

ただ、もう一つだけ言っておく。

もし、あなたが何十万円も払ってコンサルを受けたり、

高額な商材を買って、それを自己投資だと満足している

ようなレベルであれば









不動産投資はやめた方がいい。









そんなものは浪費であって投資ではない。

自分の頭で考えられないようであれば、未来は無い。

誰かに搾取される人生で終わるだろう。

その何十万円の資金が頭金になり、諸費用になり、

あなた自身を成長させてくれる糧となるからだ。

投資に必要以上の経費をかけてはいけない。

一発逆転を狙わず、一段ずつ昇っていけばいい。

それこそが本当の成功の法則だと思う。




不動産投資で必要なものは、

無謀という名の行動力ではなく、

冷静さである。














あなたが成功したら、良い物件を買えるツボ2012(かなり余り気味)を

買い上げて、私を救ってください。うふふ。



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そろそろ終盤、その8その9

狸さんご本人らしき方からの書き込みあり。

本人風の書き込みに、「ほ、本物か?」と一瞬とまどう。

本人確認のため、面白い返しをお願いしてみた。

ご本人のブログで私に捧げた日記を書いて頂く。

ここで私の推察。



ご本人風の成りすましの書き込みを見たご本人が、

「こりゃ面白い!」と、流れに乗って日記掲載。



ためになる日記を書いて下さる。勉強になる。



でも、面白くはなかったので、





90点の評価(200点満点)





よって、成りすまし認定(笑)



というわけで、ご本人のコメント欄での活躍を

切に願う。

今後、場外戦に発展した場合は、

目黒でまさかの頂上決戦。









黒白歌合戦(どちらが腹黒いか)








開催で、メタルVSハードロックの戦いに

終止符を打つ予定。

立会人は、大家オールスターズ。

私が先にデジモクを操作すると、富山のよっちゃん

「先輩が先だよ。YJJ君」

とランニングパンツ姿でたしなめる。

「ふざけんなお!実力主義だお!」

と、怒り、カラオケボックスの壁に穴を空ける私。

それを素早く直す、お家大好きさん

そのやり取りを白ふんどし姿でニヤニヤ見つめる坂東さん。

「こんな場所でやってられないお!

場所チェンジだお!」

部屋を飛び出すYJJ。

冷静に代金を請求する店員。

鬼のような指値をして値切る北のカトちゃん。

その横で、「いや〜あの内装のセンス無いよね、

ヨーロッパ風にしないと」と店員にダメ出しをする

赤ちゃん。



目黒の路上で口論の末に、


「でも、みんな、なんてったって不動産が好きでしょ?」


とポツリ呟く黄金ガールさん

一同、黙ってうなずく。





皆で肩を抱き合いながら、































We Are The Worldの大合唱

















トリキで和解の二次会。











こんな流れってどお?













さて、本題に行く前にもう一つ。

ランキングの上位者を見たら、





殺し屋















勝てる気がしない。





おっかねえ!


オラおっかねえだあああ!
(これが言いたいだけ)









たまには若手に譲ってください(古参だけど)




さて、今度こそ本題。





8、難しい金融用語を使う人ほど、

大した物件を持ってない




金融用語にはたくさんの専門用語がある。

ROI、グロス、NOI、IRRなどわけワカメな言葉が

たくさん出てくる。

特に勉強が得意な方がこういう用語を頻繁に使って

ドヤ顔をする傾向にある。なんか難しい言葉を使っている

人を見ると、頭いいなあとか凄いなあと思ってしまうが、

それを打ち消す出来事があった。

あまりにも難しい言葉のオンパレードなので、




「じゃあ、所有物件のスペックを教えてください!」



と聞いたところ、




「地方RC、表面利回り10%、築25年です(ドヤ)」



と答えてくれたので、



「す、凄いですね〜〜!(違った意味で)」



と棒読みして返答した記憶がある。

我々はテストに受かりたい学生ではない。

勉強の方向を間違えると、頭でっかちになるので

気をつけよう。

本当に凄い人とは、難しい言葉を知りながらそれを使わず、

シンプルに説明出来る人の事である。





9、そろそろ融資付かなくなるんじゃないかな〜?と

思って見ていると、案の定不動産ブローカーに

手を染めている。



フルローンや、融資をガンガン受け続けている人は

いずれ融資が付かなくなる日が来る。


「キャッシュを温存」

「財務体質の改善」


等、カッコ良い言葉を並べるが、大抵は金融機関に借りられ

なくなっているだけだ。

そういう人がやる手段の王道として、自分自身がブローカー

っぽい仕事をやる、という方法がある。

宅建の免許がなくても出来るので、適当な物件を不動産屋

さんから提示してもらい、カモに紹介して成約すれば

ノーリスクでバックマージンがもらえる。

売買単価もデカイので、割と美味しい。

大家や不動産投資家からこの流れへ向かっている人に

声をかけられたら、







真夜中に全身タイツの男に出会った時






並に警戒したほうがよい。











さあ、いよいよ次で終わりだよ〜〜

もう一押し!




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その6、その7

早撃ちマックより一通のメール。

「師匠!師匠!

師匠のビログが狸さんにリンクされてますお!」



「ぬあ〜〜に〜〜〜?

やっちまったなあ!

無断リンク貼ったぐらいで謝るようじゃ



FXでやられちまうぞ!







で、誰だっけ?(抜群の記憶力)









「えっと〜、


え〜〜〜っと〜〜


たしかあ〜〜〜〜



エアロスミスの人です(師匠譲り)」




「そっか、じゃあ練習しないとな。




コアッ、コア〜〜〜〜!!!!!!!




「塾長、何で急に奇声上げてるんすか?」




「ウェルカムトゥージャンゴーのイントロの所だよ。

いいか、匠っていうのは未来を読むんだよ!」


都内のトリキで、早撃ちマック&密偵と丸出しで食事。



「縁もたけなわ、マグロははえ縄!」で飲み会を

締めようとするYJJ。



そこに「狸旅団総帥」と書いてあるTシャツを着た男を

中心とした、下ネタ軍団が。



早撃ちマックが先に気付く。



「はわ、はわわ!エアロスミスの人だ!」



三人 対 軍団で一触即発ムード



YJJ先手を打つ。

「おお、例のアレの人ですね。いつもアレがアレして

アレしてるみたいでアレです。」

シェイクハンドを求める。



狸さん、大人の対応でシェイクハンド。手はやや湿ってる。



YJJ「まあ、ここじゃあなんだし、お互いに無駄な血は

流せない。例のカラオケでアレしましょうか。」



歌広場で頂上対決。



一同が見守る中、先にマイクを取る狸さん。



緊張のあまり、デジモクを操作する手が震える。



YJJ「そんな指じゃ誤発注してロスカットだぜ?」



デジモクを奪い先に入力。例のイントロが流れ始める。



コアッ、コア〜〜〜〜!!!!!!!



ただの株好きのオッサンだと思ってた一同。

ガチで歌が上手いYJJに全員脱毛、

いや、脱帽してしまう。



これで勝負有り。狸さん、Tシャツを脱ぎ

「これ、着てつかあさい。あなたにこそふさわしい。」



YJJ「いや、これはあなたのものだ。

これからも世のため、人のためにアレしてください。」



一同、その場で号泣








ヤリ手旅団 〜我々はどこへ向かうのか〜






シリーズスタート。


YJJ「ここまで想定してコア〜〜!!の練習

してるんだYO!」

「そ、そんなに深い意味があったんですね!

さすが塾長っす!」












最初の二行以外はフィクションです。







さて本題。




6、10年以上の大家さんが勝利宣言を出さないのに、

10年以下の大家さんが成功者を名乗る。


不動産賃貸事業って、終わりがない気がする。

常に税率や建物の劣化、金利動向などとにらめっこしながら

資産の組み換えをしないといけない。

とても長いスパンで結果の出る仕事だ。

なのに大家歴が浅い人ほど、


家賃収入

所有戸数

キャッシュフロー


などを強調し、早々に勝利宣言してしまう。

急拡大のツケは数年後に来るのに。

私はブログ経由でしか大規模大家さんの動向を見ることは

ないが、皆さん一様に保守的かつ楽観視して無い様に思う。

ネガティブとはまた違う。

不動産の楽しさと、本当の怖さを知っているような感じ。

10年以上大家歴があるかたは、リーマンショックや

保有物件の事件、事故等を乗り越えてきた歴戦の兵である。

不動産を持ち続けることのリスク、いつでも誰でも

破綻することが起こりえることをご存知だからだと思う。

私も財務体質には自信を持っているが、それだって

地震・火災・自殺・事件・事故等、自分の想定するリスクを

遥かに超える現象が起きた場合、維持する自信はない。

今のところ大きなトラブルはないが、運が良いだけの話だ。

規模だけ大きくなって調子に乗って転落しないように

自分を戒めたい。




7、自分の物件だけは、土地値以下になることはないだろう

と、本気で信じている。


不動産の売却額は、時価だ。

「いくらで売れるかもしれない。」

「いくらで売れると思う。」

は、まったく意味が無い。






 
いくらで売れた






かが重要である。

「これ以上は下がらないだろう〜〜」

と思っていた人達は、バブルやリーマンショックで

散っていった。これは素人の話ではない。

その道のプロでさえ散っていった。

リーマンショック時の上場企業の倒産は半端なかった。

あの出来事は不動産は事業規模だけで生き残れる訳では

ない事を、私に教えてくれた。

だからプロ以下の人達は、もっとシビアに行くべきだ。

そして、自分の物件の評価額は下限ではなく、

あくまで目安程度に考えておくべきだと思う。



少子化の影響、参入プレイヤーの増加がもたらす意味を

本当に理解出来るようになるのは、もう少し先だ。









押してくれないと、枕元で

コカッ!コア!コカ〜〜!と痰交じりの歌声の刑。





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あるある、その4その5

コメント欄も、久々に盛り上がってる。

2〜3人だけで。

新参の方も遠慮なくコメントして欲しい。

ビログで書いていることは辛口だが、



















尿は甘口(やや危機感)














なので、それはそれは丁寧にコメント返しをするだろう。


















他の人が。(他人任せ)








というわけで続き。




4、数ヶ月ブログの更新が無く、やっと更新が再開された

思っていたら、肩書きに「コンサルタント」とか

「マスター」とか付いて帰ってくる。

それと、プロフィール写真が無駄にテカってる。



これも不動産投資の法則で必須なのではないかと思う。

全然普通にブログを書いていたのに、ある日音信普通に。

堅実=チマチマしすぎて性に合わなかったのか、誰かに

そそのかされたのかは知らないが、急にマスターや

コンサルタントを名乗って帰ってくる。

あれ?、たしか・・・・

私と管理戸数変わらない気が・・・

と、思いつつ、




大家歴1年半でも、堂々と過去を消して帰って来られる




不動産投資業界の寛容さが私は好きだ。

大抵はフルローンガンガンの買い方を勧めて、教材販売、

手数料、紹介料等で儲けようとする。

しかも、ほぼ間違いなく、






プロフィール写真がテカってる。





これは流行なんだろうか?


フォトショップのせい?


あるいは




邪悪なオーラが出てるから?





きっと自分が変身した姿を見せ付けたいのだと、一人納得。







5、「○○式」「○○流」「○○の法則」と名乗る人の

手法は、初めからみんな知っている。



○○式


○○流


○○の法則


と名付ける人は大抵センスが無い。

センスがないからこういうネーミングをするのだ。

センスが無い人は、自分がパイオニアだと思う。

大間違いだ。

不動産投資が参入しやすいのは、その収益構造がシンプル

だからだ。厳密には物凄い複雑だが、戸数が少なければ

そんなに知識が無くても小さい成功は収められる。

私が言うシンプルとは、




買う→貸す→売る




ということである。

職人の世界でもないので、何十年も修行する必要もなく

運よく良い物件を安く買えただけでも成功に近づけるのが

不動産投資の良い所だと思う。

で、これだけシンプルな世界なので

○○と名付けてた人の手法は、









とっくに誰かがやってるし、



新しくもなんとも無いのである。





世間に向けて言うか言わないか、手法を理解していても

やるかやらないかのどちらかだけだ。


基本的に不動産を入手するには


現金買い

融資を受ける

譲り受ける


の三つしかない。四つ以上あったらごめんね。

このうち、現金買いと譲渡にテクニックはいらない。

そうなると「融資を受ける方法」この一点になる。

んでもって、融資を受けるには金融機関しかないわけ

だからざっくりと金融機関ごとに特徴を分ける。



大手銀行→金利安い 敷居高い

信用金庫→金利やや安い 敷居低め

ノンバンク→金利バカ高い 敷居ガチ低い



こう分けたら答えは見えてくるジャマイカ。

大手銀行に築古物件を持ち込むのは原則的にNG。

ノンバンクでRCを買うのも原則的にNG。

RCは評価が高いので融資を受けやすいが儲からない。

木造築古レバレッジは、CFは出るが、売却時の残存価値

が低くなるのと、金利が高くなるために返済が進まない。

などなど、消去法で答えが出てくる。

それと地域性も大いに関係してくる。

北海道の投資家と、関東圏の投資家ではマインドの共通性は

あっても、確実に手法は違うと思う。

だから面白い。

私は以前も言ったと思うが、投資において「絶対」という

言葉を使う人を信用しない。

まあ、この手のネーミングに引かれる人は、





自分の基準に、確固たる自信が無い人





に多いように思う。

そういう人は、断定調で言ってもらえると

ホイホイと付いて行ってしまう。

自分の頭で考えよう。


相手の肩書きはその人の中身ではない。



今日の名言


誰がカモなのか分からない時、

カモはあなた自身である。







これだけ優しくレクチャーする私は、

2015年抱かれたい大家癸姥補



押すと吹くぜ!

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あるある、その2その3

いや〜、早撃ちマックが教えてくれたのだが、

今は他人様の所有物件を見学するツアーで、参加費が

5万円もするそうだ。

しかも、申し込みするのに、


持ち家か賃貸か

職業(属性)

年収


まで書かないと申し込めないらしい。

まさか、



「懇意にしている不動産業者を通じて

あなたに最適な物件をご紹介してあげても

いいですよ!

物件買えない低属性は足切りしますよ!(本音)」




的な流れじゃないよね。

市況の天井は近いかも。

今日の名言。










投資と浪費を見極めよう。










さて、本題。



2、堅実に規模を拡大している大家さんが笑われ、


派手にバンバン買い進める人がカリスマと呼ばれる。


これは5年前も今も変わらない構図だ。

元々の資産背景が良い地主や、高属性大家が妬みの対象

となっており、貧乏成り上がり系や、うだつの上がらない

サラリーマンが「僕にも出来た!」的なキャラクターが

ヒーローになりやすい風景がある。

私個人的には、地主系の人はその人なりに資産を維持しない

といけない辛さがあり、高属性の人は、自分で勝ち得た地位

だと思うので、あまり他人様の出自には興味が無い。

一番嫌いなのが、他人を妬む事だ。

他人を妬む人にはそもそも成功の道は開かれないのでは

ないかと思う。

人を妬む暇があったら、自分を高めるべきだ。

たしかに人生バーーーン!と逆転したほうがストーリー性が

あって面白いし、人の興味を引くが、実際問題成功する人は

コツコツと小さい成功を積み重ねた人のほうが多いように

思う。私は堅実な人から学びたい。







3、第一印象で「なんか胡散臭いな〜」と思う大家は

最後まで胡散臭い。



これは本当に私の偏見なのか、野生の勘なのか区別が付か

なくて申し訳ないのだが、この5年でパッと出てきた人の

写真を見た瞬間





「ウップス」




と思うことが何度もあった。

たくさんありすぎてアレなのだが、一例をあげると、

とある方が不動産コンサルタント的なデビューの仕方で

出てきたのを見て





「ウップス(文字大きめ)」





してしまったのだが、それから数ヶ月した頃に、








ゴールドオーシャン何とか








を引っさげて、テカって帰ってきたのを見て、

自分の勘の良さを
















神に感謝した。












もちろん、第一印象が全てではないのだが、私の場合







第一印象が100%





当たってる。脅威の的中率だ。

どの世界で活躍するにも、この勘の良さや、運の良さは

絶対に必要だと思う。

磨けるものなのかどうかは知らないが、良い付き合いを

していれば、悪い人間を弾けるようになるのではないかと

最近は思っている。まずは自分自身が誠実であるように

心がけている。












明日から相場始まるでしょ。

やる気出ないと書けないの。




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不動産あるある2015 その1

さあ、「自分の事を書かれているかもしれない」と

ドキドキしている人も、「あいつの事を書いてくれ!」と

他力本願寺な人も、「何が起きるの?」と興味ツンツンな

人も、皆さん








おまっとさんでした(キンキン追悼)








昨日、やっていないフェイスブックのシェアが100を

超えてたので何事かと思い、私の秘密兵器である

早撃ちマック経由で密偵を放った。

すぐに理由が分かった。

エアロスミスが好きな人だっけ?(かなり適当)

もしカラオケで出会ったら、





私のウェルカムトゥージャンゴーで、





けちょんけちょんにしてやんよ!と思っていたら、

どうやら援護射撃らしい。

でも、もし、







友軍撃墜






を狙っていたらどうしよう。

まあ、そんな事より密偵に報酬を提示され、


「YJJさんの写真が欲しい」


と頼まれた。






オカズにされる恐れがあったので





今年一番、丁重にお断りした。








と、トリキに、い、行ってあげてもいいんだからね!

ほ、本当なんだからね!

ただし、早撃ちマックがおごってくれたらの話。

密偵さん、ありがとうございました。



さて、前置きが長くなった。

始まるよったら始まるよ〜〜。




1、家賃収入額や、保有戸数をやたらと強調する人は、


「フルローン」「リタイア」「自由な人生」

をテーマにすると、6時間でも喋れるが、

「純資産」「自己資本比率」「手残り」

をテーマにすると、6分持たない。



まず、このパターン。

自分のうだつが上がらない現状を嘆いて、行き着いた先が

不動産投資でリタイア!という夢見がちな人に多い。

現実を見られない、見たくない人が陥る定型。

私の定義でもっと分かりやすく言えば、



金物屋の前で、ねぎを背負ったカモが

「良い話が見つかったんです!」

と言って、店長に話かけてる状態。



フルローンでバンバン買い進んで自分の年収を超えれば、

リタイア出来て、自由な人生を歩めると思っている。

確かにフルローンで、夢のリタイア生活が待っているかも

知れない。ただ、大抵は








終わりの始まりが多い。








フルローンが付くのは、投資としての成功を約束された

わけではないことに気が付かない人が多い。

建物が減価せず、家賃が下がらず、入居率が変わらなければ

本当にリタイア生活を満喫できると思うが。

そういう場所があったら、是非教えて欲しい。

1000万円出す。うふふ。

私が不動産投資で重要視しているのは、

純資産、自己資本比率、手残りだ。

まあ、一戸でも物件を持てば分かると思うが、どんなに

机上の計算で優良な物件でも、実際に運営して最終的な

手残りが確定しなければ意味が無いし、年を追うごとに

建物の価値が下がっていく不動産の世界においては、

最初の年度だけ収益が良くてもまったく意味が無い。

もし、あなたの周りに


「家賃収入5000万円!

管理戸数 100戸!

みんな俺みたいになりたいか?

なりたかったら、入会手続きしろよベイベー!」


という人がまとわり付いてきたら、こう呪文を唱えるといい。


「純資産、自己資本比率、手残りを教えてください!

貸借対照表も見てみたいな。テヘ!」


と。

もし、万が一見せてくれて、数値が悪かったら





「話にならないのだよ、ワトソン君。」




と言って、その人に近づくのはやめよう。

人間も投資も、見た目ではない。

中身が重要なのだ。


でも、私が美人にめっぽう弱いのは、ここだけのシミツ。





押さないと普通にシリーズ終わるの

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